Penaksiran Harga Tanah Perkotaan

Kata Pengantar

Kalau ada pertanyaan yang agak aneh seperti: “Mana yang lebih dulu lahir, teori ekonomi atau praktek ekonomi alias bisnis dulu?”   Maka saya sepakat dengan Anda yang akan menjawab bahwa praktek ekonomi alias bisnislah yang lebih dahulu dilahirkan. Bila demikian, maka  bagi kita yang pelaku bisnis tentu saja berhak untuk melahirkan teori-teori ekonomi, sebagaimana ilmuwan ekonomi berhak berbisnis. Tapi sayangnya ilmuwan ekonomi alias ekonom amat jarang yang pintar bisnis alias mempraktekkan ilmu ekonominya. Jadi, siapa yang lebih unggul sekarang?  

Begitu pun dalam perspektif ilmu ekonomi tanah perkotaan, sistem kota-kota lahir, tumbuh dan berkembang menjadi besar justru berkat pelaku bisnis pada bidang properti atau real estate ketimbang peran konsep teoritis para ahli ekonomi. Oleh karena itu, sebelum kita berbicara mengenai teori dan praktek mengenai teknik-teknik atau metoda-metoda penaksiran harga tanah perkotaan , sebaiknya kita pun memperluas perspektif kita mengenai sejarah pertumbuhan dan perkembangan kota (yang disajikan dalam Bab Tiga buku ini). Alasan lainnnya adalah, harga tanah di perkotaan terjadi dan berkembang sejalan dengan tumbuh dan berkembangnya kota di mana bidang-bidang tanah itu berada. Selain itu motif orang memperlakukan bidang-bidang tanah sebagai komoditas ekonomi selain sebagai modal sosial perlu kita pahami juga.

Walaupun demikian, pendapat berikut akan lebih menyejukkan kita ketimbang pertanyaan tadi: Teori ekonomi dan praktek ekonomi alias bisnis itu bagai dua dunia yang paralel serta amat erat kesalingtergantungannya. Analog dengan hal tersebut, maka sejatinya nilai atau harga tanah perkotaan pun berjalan secara paralel dan interdependensi dengan pertumbuhan/perkembangan kota-kota. Oleh sebab itu isi buku ini mencoba sekuat tenaga untuk tidak melahirkan kesan menggurui para ekonom ataupun pebisnis pada bidang properti atau real estate. Lagian pula, jangan-jangan penulis dan Anda sebagai pembaca pun terhubungkan satu sama lain oleh bidang-bidang perhatian yang juga paralel:  penulis hanya menulis apa yang dirasa penulis perlu ditulis dan Anda sebagai pembaca hanya membaca apa yang Anda rasa perlu dibaca dari buku ini.  Untuk sebuah keyakinan itulah, maka penulis akan amat senang  menerima kritik dan saran dari Anda.

Pada kesempatan ini perkenankan penulis juga menyampaikan terimakasih, yang pertama-tama kepada penerbit yang bersedia menerbitkan buku ini; dan yang kedua dan terakhir sekaligus penghargaan setinggi-tingginya ditujukan kepada para mantan mahasiswa saya yang telah merelakan tenaga dan pemikirannya membantu saya dalam melakukan penelitian-penelitian yang bersifat memverifikasi berbagai metoda-metoda penaksiran harga tanah di berbagai daerah perkotaan, mereka ialah: Irfan Nugraha Santana (Ciamis), Wanty Rafikaduri (Garut), Dody Gandara (Bandung), Hendri Tisna (Bandung), Roby Cahyadi (Bandung), Dedin Saefudin (Subang) dan Suryadi Hidayat (Sumedang).

                                      Bandung, Februari 2009

                                      Penulis,

                                      H erman Hermit

         hermityes@yahoo.com

DAFTAR ISI

                                                                                                Halaman

Kata Pengantar ........................................................................     i

DAFTAR TABEL .........................................................................    vi

DAFTAR GAMBAR .....................................................................    vii

BAB I   DAYA TARIK INVESTASI TANAH PERKOTAAN

1.1   Motif, Biaya dan Resiko ...............................................   I-1

1.2   Pertimbangan Rasional ................................................   I-3

1.3   Pertimbangan Ekonomi Makro .....................................   I-6

1.4   Pertimbangan Ekonomi Mikro ......................................   I-8

1.5   Tanah Perkotaan Sebagai Barang Ekonomi ...................   I-13

1.6   Pasar Tanah Perkotaan ...............................................   I-13

1.7   Lokasi dan Harga Tanah .............................................   I-17

1.8   Tata Guna Tanah .......................................................   I-20

1.9   Kebutuhan Alat Penaksir Nilai dan Harga Tanah ...........   I-21

BAB II   HARGA TANAH PERKOTAAN SEBAGAI PRODUK SOSIAL

             DAN EKONOMI

2.1   Produk Sosial ............................................................    II-1

2.2   Produk Manusia-Ekonomi ...........................................   II-8

2.3   Eksternalitas .............................................................   II-11

2.3.1        Eksternalitas Produksi Positip ...........................   II-13

2.3.2       Eksternalitas Produksi Negatip .........................   II-14

2.3.3       Eksternalitas Konsumsi Positip .........................   II-15

2.3.4       Eksternalitas Konsumsi Negatip .......................   II-16

2.4   Penyebab Utama Kegagalan Pasar Tanah Lainnya .......   II-17

2.4.1    Market Power .................................................   II-18

2.4.2    Information Asymetry .....................................   II-18

2.4.3    Monopolistik ...................................................   II-20

2.4.4    Kegagalan Pemerintah ....................................   II-22

BAB III PERTUMBUHAN KOTA-KOTA DAN POLA PENYEDIAAN TANAH

3.1     Sejarah Pertumbuhan Kota ........................................   III-2

3.2     Penyediaan Tanah Melalui Pengembang .....................   III-14

3.3     Penyediaan Tanah Melalui “Konsolidasi Tanah” ...........   III-24

BAB IV METODA VON THUNEN

4.1     Prinsip Dasar ............................................................   IV-1

4.2     Prosedur Penaksiran Harga .......................................   IV-9

4.3     Studi Kasus Ciamis ...................................................   IV-12

4.4     Uji Statistik ..............................................................   IV-24

BAB V  METODA KAPITALISASI PENDAPATAN

5.1   Prinsip Dasar .............................................................   V-1

5.2   Teknik Kapitalisasi Sewa Tanah ...................................   V-5

5.3   Teknik Nilai Sisa Tanah ...............................................   V-7

BAB VI METODA PERBANDINGAN 

6.1   Prinsip Dasar .............................................................   VI-1

6.2   Cara Penyesuaian Bertahap ........................................   VI-6

6.3   Cara Grid Data Pasar Sampel ......................................   VI-8

6.4   Implikasi Ekonomi di Balik Keunggulan Metoda

      Perbandingan ............................................................   VI-9

6.5   Mempertimbangkan Teknik Gabungan Dua Metoda:

      Metoda Perbandingan dan

      Metoda Kapitalisasi Pendapatan ..................................   VI-11

BAB VII METODA ALOKASI DAN EKSTRAKSI

7.1   Prinsip Dasar Metoda Alokasi .....................................   VII-1

7.2   Pendekaan Biaya: Suatu Kerangka Kerja .....................   VII-2

7.3   Prosedur Penaksiran ..................................................   VII-4

7.4   Penentu Kualitas Nilai Taksiran Final ...........................   VII-5

7.5   Metoda Ekstraksi .......................................................   VII-7

BAB VIII TANAH PERKOTAAN DAN PASAR REAL ESTATE

8.1   Pasar Real Estate: Dua Muka .....................................   VIII-1

8.2   Pasar Asset ..............................................................   VIII-3

8.3   Penaksiran Yang Diperluas ........................................   VIII-7

8.4   Siklus Bisnis Real Estate: Boom versus Collapse ..........   VIII-11

LAMPIRAN:

          Lampiran 1: Macam Hak Atas Tanah di Indonesia

          Lampiran 2: Macam Pajak terkait Properti di Indonesia

          Lampiran 3: Indikator Profitabilitas Investasi Proyek

DAFTAR PUSTAKA

Biodata Penulis

Herman Hermit lahir dan dibesarkan di kota Tasikmalaya. Selepas dari SMAN I Tasikmalaya, melanjutkan studi ke program sarjana Teknik Geodesi ITB, kemudian program magister Studi Pembangunan ITB, selanjutnya ke program doktor Ilmu Ekonomi Studi Pembangunan Unpad. Kini aktif sebagai dosen, peneliti dan konsultan pembangunan di Bandung. Jabatan akademik terakhir yang disandangnya adalah Lektor Kepala.

Beberapa judul buku karyanya yang telah diterbitkan sebelum buku ini adalah “Cara Memperoleh Sertifikat Tanah Hak Milik, Tanah Negara dan Tanah Pemda: Teori dan Praktek Pendaftaran Tanah di Indonesia” (2004), “Pedoman Praktis Membuat Proposal Pembiayaan” (2006), “Cara Memperoleh Sertifikat Tanah Wakaf: Teori, Praktek dan Prospek Perwakafan di Indonesia” (2007) dan “Fun Di Kampus Impian: Kiat-kiat Belajar Efektif dan Menyenangkan di Perguruan Tinggi” (2007).